Ser síndico de condomínio exige conhecimentos em administração e direito — e pode acarretar processos judiciais e prejuízos em caso de falhas.
A administração de condomínios movimenta bilhões de reais no Brasil e demanda preparo técnico e jurídico. O país possui mais de 520 mil condomínios, que abrigam cerca de 80 milhões de pessoas, conforme o mais recente levantamento da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Para entender os desafios e responsabilidades dessa função, especialistas ouvidos pelo UOL destacaram a importância de uma gestão eficiente, apontaram erros comuns e riscos associados ao cargo.
Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser eleita síndico, já que não há exigência de residência no condomínio ou formação específica, a menos que a convenção condominial determine esses critérios. A função é de caráter eletivo e precisa ser aprovada em assembleia. De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico tem obrigações como prestação de contas, representação do condomínio, elaboração de orçamento, cobrança de contribuições e zelo pelas áreas comuns. A omissão em qualquer dessas responsabilidades pode resultar em processos judiciais e, em casos mais graves, punições criminais.
Nos últimos anos, a gestão de condomínios ficou mais complexa, impulsionando o mercado de síndicos profissionais. Segundo o Censo SíndicoNet 2024, 63% dos condomínios que passaram a contratar síndicos profissionais buscaram mais profissionalismo na administração, e não apenas suprir a falta de candidatos. Em 2023, o percentual de condomínios geridos por profissionais subiu de 18% para 40% em comparação a 2022.
O perfil dos síndicos profissionais também está mudando. Conforme o mesmo estudo, 47,4% têm entre 30 e 40 anos, e mais da metade é formada no ensino superior ou possui pós-graduação. A crescente demanda reflete a busca por gestores aptos a lidar com as complexidades jurídicas, financeiras e administrativas dos condomínios.
Síndicos moradores e profissionais possuem as mesmas responsabilidades legais, mas diferem no vínculo. Síndicos profissionais atuam mediante contrato e recebem honorários fixos, enquanto síndicos moradores podem ser isentos da taxa condominial ou receber uma remuneração definida pela assembleia. “O próprio síndico propõe o valor que entende justo; cabe à assembleia aceitar ou não”, explica Eduardo Rachid, advogado especializado em direito condominial. A contratação de profissionais é geralmente recomendada em condomínios maiores e mais complexos.
“A experiência técnica e a imparcialidade trazem mais segurança à administração”, afirma Kevin de Sousa, advogado, mestre em Direito e formado em contratos pela Universidade de Harvard. Para Rachid, a atuação eficaz de um síndico exige conhecimentos em administração, legislação condominial, engenharia predial e gestão emocional. “A falta de comunicação assertiva e de inteligência emocional compromete o mandato”, alerta.
A remuneração de síndicos varia de acordo com o porte e a estrutura do condomínio, podendo oscilar entre R$ 2.000 e R$ 7.000 mensais, segundo a AABIC.
Erros comuns incluem falhas de comunicação, despreparo técnico e desconhecimento das regras internas do condomínio. Sousa destaca que síndicos mal preparados, muitas vezes, ignoram a convenção condominial, elaboram orçamentos sem planejamento e centralizam decisões. Já Rachid ressalta que a ausência de comunicação transparente e divulgação de atos administrativos compromete a relação com os condôminos, gerando desconfiança e conflitos internos.
Quanto aos riscos, ambos os especialistas alertam que síndicos podem responder civil e criminalmente por má conduta, incluindo omissões na prestação de contas, falhas na manutenção do condomínio e uso inadequado de recursos. “Orientação técnica adequada reduz o risco de processos e melhora a transparência administrativa”, afirma Sousa.
Além disso, é importante diferenciar a função do síndico da do zelador. Enquanto o síndico é eleito em assembleia e responde legalmente pela administração, o zelador é contratado pela CLT e executa tarefas sob orientação do síndico. Servidores públicos podem enfrentar restrições para exercer o cargo de síndico, considerando que normas internas de órgãos como o Ministério Público e o Poder Judiciário proíbem acúmulo de funções privadas para evitar conflitos de interesse.
